Haus geerbt – was jetzt?

Die ersten Schritte nach einem Erbfall

Nach einem Erbfall gibt es einige wichtige organisatorische und rechtliche Punkte zu klären, bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann.

• Erbnachweis: Als Nachweis der Erbberechtigung dient in der Regel ein Erbschein oder ein notarielles Testament beziehungsweise ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift. Diese Unterlagen werden unter anderem benötigt, um gegenüber dem Grundbuchamt, Banken und weiteren Beteiligten handlungsfähig zu sein.
• Grundbuchberichtigung: Nach dem Erbfall sollten die Erben als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Erfolgt der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist dieser in der Regel gebührenfrei.
• Immobilie sichern: Auch die Immobilie selbst sollte frühzeitig abgesichert werden. Dazu gehören die Information der Gebäudeversicherung über den Eigentümerwechsel und einen möglichen Leerstand, die Sicherstellung einer ausreichenden Beheizung sowie gegebenenfalls die Organisation einer Postweiterleitung.

Wenn mehrere Erben beteiligt sind

Gehört eine Immobilie einer Erbengemeinschaft, müssen grundsätzlich alle Miterben gemeinsam über deren weitere Verwendung entscheiden. Auch ein Verkauf kann nur mit Zustimmung aller Miterben erfolgen.

Gerade unterschiedliche Vorstellungen über den Verkaufspreis, den Verkaufszeitpunkt oder die weitere Nutzung führen häufig zu Konflikten. Können sich die Beteiligten nicht einigen, droht im schlimmsten Fall eine Teilungsversteigerung. Diese ist häufig mit finanziellen Nachteilen verbunden und lässt sich durch eine frühzeitige Einigung oftmals vermeiden.

Bei der Zusammenarbeit mit Erbengemeinschaften legen wir deshalb besonderen Wert auf drei Aspekte:

• Transparente Wertermittlung: Eine nachvollziehbare Einschätzung des Immobilienwertes schafft eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage für alle Miterben.
• Strukturierte Verkaufsplanung: Ein klar abgestimmter Ablauf hilft dabei, unterschiedliche Interessen zu berücksichtigen und den Verkaufsprozess effizient zu gestalten.
• Gleichberechtigte Kommunikation: Alle Miterben erhalten dieselben Informationen und werden regelmäßig über den aktuellen Stand informiert. So entstehen Transparenz und Vertrauen auf allen Seiten.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Nicht immer ist der Verkauf einer geerbten Immobilie automatisch die beste Lösung. Je nach Zustand der Immobilie, persönlicher Situation und den Vorstellungen der Erben kann auch eine Eigennutzung oder Vermietung sinnvoll sein.

Entscheidend ist eine realistische Betrachtung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen:

Wie hoch ist der tatsächliche Sanierungs- und Modernisierungsbedarf? Welche laufenden Kosten entstehen bei einem Leerstand? Welche Investitionen sind vor einer Vermietung erforderlich? Und wer übernimmt künftig die Verwaltung und Instandhaltung?

Bei älteren Ein- und Zweifamilienhäusern können zudem gesetzliche Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) relevant werden. Auch diese möglichen Verpflichtungen sollten in die Entscheidungsfindung einbezogen werden.

Wir unterstützen Sie dabei, die Immobilie und ihre wirtschaftlichen Rahmenbedingungen realistisch einzuschätzen, damit Sie eine fundierte Entscheidung über die weitere Vorgehensweise treffen können.

Steuerliche Aspekte rechtzeitig berücksichtigen

Bei einer geerbten Immobilie können sowohl erbschaftsteuerliche als auch einkommensteuerliche Fragen eine Rolle spielen.

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt insbesondere vom Verwandtschaftsverhältnis, dem Wert des geerbten Vermögens und den jeweils geltenden Freibeträgen ab.

Auch ein späterer Verkauf kann steuerliche Folgen haben. Ob dabei Einkommensteuer anfällt, richtet sich unter anderem nach dem ursprünglichen Erwerbszeitpunkt durch den Erblasser, der bisherigen Nutzung der Immobilie und den gesetzlichen Regelungen zur Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte.

Wir empfehlen, diese Fragen frühzeitig mit einem Steuerberater zu klären. Die dafür erforderlichen immobilienbezogenen Unterlagen stellen wir auf Wunsch gerne zusammen.

Fehlende Unterlagen – wir kümmern uns darum

Gerade bei geerbten Immobilien sind wichtige Unterlagen häufig nicht vollständig vorhanden. Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnungen oder Nachweise über frühere Modernisierungen sind nicht immer auffindbar.

Für eine professionelle Vermarktung werden jedoch möglichst vollständige und aussagekräftige Objektunterlagen benötigt.

Dazu gehören insbesondere:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Bauakte und genehmigte Baupläne
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen
• Weitere objektbezogene Unterlagen

Sofern die erforderlichen Vollmachten und Berechtigungen vorliegen, kümmern wir uns um die Beschaffung fehlender Dokumente bei den zuständigen Stellen, beispielsweise beim Grundbuchamt, der Bauaufsichtsbehörde oder der Stadtverwaltung.

Damit Sie sich nicht selbst mit zahlreichen Behörden und unterschiedlichen Ansprechpartnern auseinandersetzen müssen.

Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.