Bergschadenverzicht, Wohnungsrecht & Co.: Lasten im Grundbuch

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

In Abteilung II des Grundbuchs sind die Rechte Dritter an einer Immobilie eingetragen. Dazu zählen beispielsweise Wohnungsrechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte oder besondere Belastungen. Diese Eintragungen sind für Kaufinteressenten, Notare und finanzierende Banken von großer Bedeutung, da sie den Wert, die Nutzungsmöglichkeiten und die Veräußerbarkeit einer Immobilie beeinflussen können.

Grundsätzlich bleiben die eingetragenen Rechte auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen, sofern sie nicht wirksam gelöscht werden. Deshalb ist es wichtig, sämtliche Eintragungen frühzeitig zu prüfen und ihre Auswirkungen auf einen möglichen Verkauf zu klären.

Bergschadenverzicht

Eine Besonderheit, die insbesondere im Ruhrgebiet häufig anzutreffen ist, sind eingetragene Bergschadenverzichte. Dabei hat ein früherer Grundstückseigentümer häufig gegen Zahlung einer Entschädigung ganz oder teilweise auf Ersatzansprüche wegen möglicher Bergschäden gegenüber einem Bergbauunternehmen verzichtet.

Ein solcher Verzicht kann auch für spätere Eigentümer von Bedeutung sein und sollte daher vor dem Verkauf sorgfältig geprüft werden.

• Der genaue Umfang ist entscheidend: Welche Ansprüche tatsächlich vom Verzicht erfasst werden, ergibt sich nicht allein aus dem Grundbucheintrag. Maßgeblich ist insbesondere die zugrunde liegende Eintragungsbewilligung in der Grundakte. Wir beschaffen die entsprechenden Unterlagen und erläutern deren Inhalt verständlich für Kaufinteressenten.
• Relevanz für die Finanzierung: Einige Banken und Fördermittelgeber prüfen bestehende Bergschadenverzichte im Rahmen ihrer Finanzierungsentscheidung genauer. Eine frühzeitige Klärung kann Rückfragen und Verzögerungen im Verkaufsprozess vermeiden.
• Löschung ist möglich, aber nicht selbstverständlich: Die jeweilige Rechtsinhaberin – häufig die RAG – prüft entsprechende Anträge individuell und kann hierfür einen finanziellen Ausgleich verlangen.
• Abtretung von Ansprüchen: Insbesondere bei Erbbaurechten und älteren Kaufverträgen können Ansprüche wegen Bergschäden bereits an Dritte abgetreten worden sein. Auch diese Sachverhalte klären wir nach Möglichkeit bereits im Vorfeld.

Wohnungsrecht und Nießbrauch

Bei der Übertragung einer Immobilie innerhalb der Familie sichern sich Eltern häufig ein lebenslanges Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch. Diese Rechte werden in der Regel im Grundbuch eingetragen und können die Nutzung sowie die Veräußerbarkeit einer Immobilie erheblich beeinflussen.

Ein bestehendes Recht bleibt grundsätzlich auch bei einem Verkauf erhalten und ist vom Erwerber zu beachten.

Ist der Berechtigte bereits verstorben, kann das Recht unter Vorlage der entsprechenden Sterbeurkunde in der Regel gelöscht werden. Besteht das Recht hingegen noch, ist für eine Löschung grundsätzlich die Mitwirkung des Berechtigten erforderlich.

Entscheidend ist dabei nicht nur, dass ein solches Recht eingetragen ist, sondern auch, welchen konkreten Umfang es hat. Welche Räume oder Gebäudeteile betroffen sind und welche Nutzungsmöglichkeiten bestehen, ergibt sich häufig erst aus der zugrunde liegenden Eintragungsbewilligung.

Wir prüfen die entsprechenden Unterlagen und klären, welche Auswirkungen das Recht auf einen geplanten Verkauf hat.

Baulasten – ein wichtiger Blick über das Grundbuch hinaus

Nicht alle rechtlich relevanten Belastungen einer Immobilie sind im Grundbuch ersichtlich. In Nordrhein-Westfalen werden sogenannte Baulasten grundsätzlich gesondert im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt.

Dazu gehören beispielsweise:

• Abstandsflächenbaulasten
• Zufahrts- und Zuwegungsbaulasten
• Stellplatzbaulasten
• Vereinigungsbaulasten

Solche Eintragungen können die Nutzung und bauliche Entwicklungsmöglichkeiten eines Grundstücks beeinflussen. Deshalb prüfen wir bei Bedarf auch das Baulastenverzeichnis und beschaffen die entsprechende Auskunft bei der zuständigen Behörde – damit mögliche Einschränkungen nicht erst im Laufe der Kaufvertragsvorbereitung zum Thema werden.

Wege-, Leitungs- und Vorkaufsrechte

Weitere typische Eintragungen in Abteilung II sind Wege- und Leitungsrechte sowie dingliche Vorkaufsrechte.

Wegerechte ermöglichen beispielsweise Nachbarn die Nutzung bestimmter Grundstücksbereiche als Zugang oder Zufahrt. Leitungsrechte sichern Versorgungsunternehmen oder anderen Berechtigten das Recht, Leitungen über ein Grundstück zu führen oder zu unterhalten.

Solche Eintragungen sind nicht zwangsläufig ein Hindernis für den Verkauf. Entscheidend ist vielmehr, welche Rechte konkret bestehen und welche Auswirkungen sie auf die Nutzung und den Wert der Immobilie haben.

Wir prüfen die Eintragungen und bereiten die relevanten Informationen so auf, dass Kaufinteressenten und finanzierende Banken eine verlässliche Entscheidungsgrundlage erhalten.

Abteilung III: Grundpfandrechte und Grundschulden

In Abteilung III des Grundbuchs sind insbesondere Grundschulden und Hypotheken eingetragen, die in der Regel der Absicherung von Darlehen dienen.

Bestehen noch alte Grundschulden aus einer früheren oder laufenden Finanzierung, bedeutet das nicht automatisch, dass die Immobilie noch entsprechend belastet ist. Häufig sind die zugrunde liegenden Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt, während die Grundschuld weiterhin im Grundbuch eingetragen ist.

Im Rahmen eines Immobilienverkaufs werden bestehende Grundschulden, soweit erforderlich, üblicherweise aus dem Kaufpreis abgelöst und anschließend gelöscht. Die notarielle Abwicklung erfolgt in Abstimmung mit der finanzierenden Bank.

Wir kümmern uns frühzeitig darum, dass die erforderlichen Informationen und Löschungsunterlagen vorliegen, damit die notarielle Kaufvertragsabwicklung möglichst reibungslos erfolgen kann.

Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.